En el contexto de las relaciones de vecindad pueden surgir distintos problemas. Unos, los vinculados con las personas; otros, con las cosas en sí mismas consideradas. El primer tipo de problemas encuentra reglas para solucionarlo, tanto en los códigos civiles como en las leyes y reglamentos que rigen en las vecindades o en los regímenes condominales. El segundo tipo de problemas, encuentra en México un vacío regulatorio comparado a lo que se ha avanzado en otros países.

Si bien es cierto, tenemos las reglas de la responsabilidad civil (subjetiva, objetiva, contractual y extracontractual, y al daño moral) también lo es que hay algunos aspectos como por ejemplo la intromisión de materias imponderables, como humos, olores, ruidos, vibraciones, etc., procedentes de un inmueble y que se sufren en otro vecino, y que conforme el desarrollo urbano e industrial siga en vertiginoso crecimiento, es previsible que se presenten con mayor intensidad, por lo que también surge la necesidad de crear una norma específica que canalice adecuadamente las fricciones entre vecinos por este tipo de daños.

Paralelo a ese déficit legislativo, nos encontramos también ante un tema de nulo tratamiento doctrinal, que nos invita a acudir a fuentes de Derecho de otros países, incluyendo desde luego la dogmática jurídica que se ha publicado sobre el tema.

Y es que, normativamente, tener una pauta general que nos permita establecer con claridad el nivel de injerencias perjudiciales que debe tolerar el propietario de un inmueble resulta de la mayor envergadura y relevancia. Autores clásicos utilizan la ponderación entre la normalidad del uso valorada en relación con la normal tolerabilidad del hombre promedio y la necesidad social, entre las más representativas.

En la literatura económica, ese tipo de daños se conoce como “externalidad negativa”. Consiste en los efectos que se causan a terceros que no forman parte de una relación jurídica derivado del consumo de un producto o de un bien, como lo es la propiedad de las cosas inmuebles. Al haber un costo social (el daño al tercero) por ese uso del inmueble se debe ponderar el resultado total para determinar si ese daño es indemnizable y, por ende, si la actividad debe tolerarse o reprimirse.

El mismo tipo de razonamiento subyace en la idea de no permitir el uso de pesticidas químicos y fertilizantes que son recalcitrantes y dañan la biota. Se trata de una externalidad negativa que debe implicar favorecer otras técnicas como las orgánicas o transgénicas, por ejemplo. O el derecho de alguien de fumar en un restaurante en el que el daño a los terceros hace suponer que el beneficio colectivo es menor que el beneficio del fumador y, por ende, debe prohibírsele. Escuchar música a altos niveles, de tal manera que moleste a los vecinos, es otra manifestación de actividades que producen infra bienestar social.

Los instrumentos a nuestro alcance para controlar las inmisiones, que pueden producir daños que van más allá de la propiedad (paredes agrietadas, humedades) como a la salud de las personas o daños al medio ambiente, son las cargas tributarias para desincentivar conductas socialmente repulsivas; subsidios para favorecer el consumo o las conductas socialmente deseables; regulación que establezca límites claros a las inmisiones, o mediante los llamados “nudges” o inducciones que invitan a tomar mejores decisiones para consumir o usar las cosas.

Tiene utilidad avanzar legislativamente en la regulación de los supuestos que se consideran perturbaciones ilícitas para dejar fuera aquellas que se deban tolerar por inocuas, por no causar un daño sustancial, por derivar de un uso normal o razonable del bien inmueble o por contar con permisos, licencias o autorizaciones de las autoridades administrativas, pues los propietarios vecinos tienen que tener certeza de si deben o no exigir una indemnización, una cesación de una actividad o perturbación o sólo exigir precauciones que disminuyan su intensidad.

En este tipo de conflictos, los notarios participamos con la elaboración de fes de hechos o de protocolización de dictámenes periciales. Estos instrumentos notariales preconstituyen pruebas útiles para los litigios futuros. Si bien no tenemos un marco jurídico exhaustivo en materia de inmisiones las fricciones se resuelven con lo que se tiene y, lamentablemente, en ocasiones se va por lana y se sale trasquilado, pues el demandado puede, si vence, reclamar daños y perjuicios que la acción judicial le causó, particularmente cuando se solicitó y se obtuvo una orden de suspensión que se traduce en alguna pérdida.